Immobilienkredit im Vergleich

Der Immobilienkredit wird auch gerne Hypothekarkredit genannt und ist ein günstiger Kredit zur Finanzierung von Wohnträumen wie Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung. Es ist der klassische Kredit für den Hausbau und neben dem Bausparkredit die Finanzierungsform zur Verwirklichung der eigenen 4 Wände. Der Immobilienkreditrechner hier ist ein Kombinationsangebot mit Ikondirekt. Mit dem Rechner und Angebotseinholungs-Tool können Sie folgende Möglichkeiten finanzieren

  • Eigentumswohnung
  • Einfamilienhaus
  • Mehrfamilienhaus
  • Grundstück
  • Umschuldung Ihrer bestehenden Immobilie

Geben Sie im Rechner an, wie hoch der Kaufpreis bzw. Wert der Immobilie ist, mit welchen Nebenkosten Sie rechnen (Daumen x Pi sind dies in der Regel 10 % für Makler, Steuern, Vertragsgebühren, …) und wie hoch denn Ihr Eigenmittelanteil ist. Am Ende des Formulars geben Sie noch an, in welchem Zeitraum Sie Ihren Immobilienkredit zurückzahlen möchten und ob Sie auch tilgungsfreie Jahre einplanen (Karenz, Weltreise, Arbeitslosigkeit, …).

Liest man verschiedene Angebot und deren Websites, so zeigt sich folgendes Bild bei Immobilienkrediten im Jahr 2017.

Aktuelle Zinsen für Hausbaukredite – im besten Falle

  • 1,0 % Aufschlag auf den 6-Monats-Euribor bzw. 1,25% Aufschlag auf den 3-Monats-Euribor im variablen Bereich
  • Fixzinsen
    • rund 1,5 % bis 1,75 % Fixzins für 10 Jahre
    • rund 1,875 % bis 2,00 % Fixzins für 15 Jahre
    • rund 2,25 % bis 2,50 % Fixzins für 20 Jahre

Diese Angebote gibt es von Banken aber nur dann, wenn die Bonität als sehr gut bewertet wird. Jede niedrigere Bonität ergibt einen höheren Kreditzins. Haben Sie andere Erfahrungen bei Ihren Angeboten für Immobilienkredite? Nutzen Sie doch dazu den Kommentarbereich!

Angebote

Es gibt die Möglichkeit direkt an die Banken heranzutreten und bei all diesen um einen Kredit anzufragen, oder es wird ein Kreditmakler beschäftigt, welcher die Daten aufnimmt, mit Ihnen durchgeht und Ihre Kreditanfrage an mehrere Banken verteilt. Für diese Dienstleistung erhält der Makler im Erfolgsfall (und ausschließlich im Erfolgsfall!) eine Provision. Diese Provision bezahlt nicht der Kunde, sondern die Bank. Möglichkeiten sind z. B.

Interhyp

Interhyp ist nun auch in Österreich. In Deutschland ist Interhyp bereits eine große Nummer. 1999 wurde das Unternehmen dort gegründet, hat seit damals 800.000 Kunden vermittelt und 2017 ein Finanzierungsvolumen von 20 Milliarden Euro zwischen Kreditnehmern und Kreditgebern abgewickelt. Das kann sich sehen lassen. Nun wollen Sie auch in Österreich tätig werden und starteten im Herbst 2018 hier.

Das Formular bei Interhyp fragt ab, welche Immobilie finanziert gehört und wie es um den Kaufpreis steht bzw. wie hoch die Eigenmittel sind.

Ikondirekt

Ikondirekt leitet die Anfrage nur weiter, es gibt keine Aufbereitung. Es liegt so dann auch an den Banken selbst, ob sich diese bei einem melden oder nicht.

Hinweis: Möchte ein Makler bzw. Vermittler eine Vorarbprovision oder versucht sich von Ihnen Geld zu holen für die Vermittlung, dann haben Sie es mit einem unseriösen Kredithai zu tun. Hier heißt es „Finger weg!“.

 

 

Wie viel Eigenmittel benötige ich?

Es gibt hier keine allgemein gültige Antwort, denn die Banken haben hier selbst unterschiedliche Vorgaben und beachten auch die individuellen Verhältnisse. Ein grober Richtwert ist eine Untergrenze von 20 % bzw. 30 %. Darunter macht es kaum einen Sinn. So wurde in der Zeitschrift Gewinn 2/2018 verschiedene Banken befragt, wie hoch denn die Eigenmittel sein müssten und da gab die Bank Austria 30 % an, während die BAWAG P.S.K. 10 bis 20 % der Finanzierungssumme angab und noch weniger, wenn die Leistbarkeit dargestellt werden kann. Es klingt zwar sehr verlockend, wenn man einen Immobilienkredit mit wenigen Eigenmitteln erhält, doch die Bank schenkt einem keineswegs etwas und je höher die Kreditsumme ist, desto länger zahlt man zurück, oder desto höher sind die monatlichen Raten.

Sind die Eigenmittel zu gering, kann es sinnvoll sein, bzw. wird es der Bank gefallen, wenn es einen Mitkreditnehmer gibt. Da denken Banken gerne an die Eltern, aber Achtung, als Mitkreditnehmer steckt man mitten drinnen im Kredit!

Wie lange ist die maximale Laufzeit eines Immobilienkredits?

Die maximale Laufzeit eines Immobilienkredits war bis vor kurzem meist noch mit 30 Jahren angegeben. Nun kommt es mittlerweile auch schon zu längeren Laufzeiten. Manche Banken, aber auch Bausparkassen lassen eine Laufzeit von bis zu 35 Jahren zu und in Ausnahmefällen sind sogar 40 Jahre möglich. Was sind schon 5 oder 10 Jahre mehr an Laufzeit bei einer Immobilie wird man sich erstmals fragen. Aber das ist schon eine ganze Menge. Beachten Sie vor allem einmal, in welchem Alter man sich überlegt eine Immobilie und damit einen Kredit anzuschaffen. Dies ist meist die Lebensphase zwischen 30 und 40 Jahren. Bei einer 30jährigen Laufzeit ist man ganz am Ende der beruflichen Laufbahn. Wie sieht es dann noch mit einem Job aus? Den Rest schafft der Zinseszinseffekt, der hier den Kredit massiv verteuert. Ein kleines Rechenbeispiel.

  • Darlehensbetrag: 200.000 Euro
  • ø Zinssatz über die gesamte Laufzeit: 3 % nominal

Wie hoch sind dann die Zinszahlungen?

  • Laufzeit über 20 Jahre: ~ 120.000 Euro
  • Laufzeit über 25 Jahre: ~ 150.000 Euro
  • Laufzeit über 30 Jahre: ~ 180.000 Euro
  • Laufzeit über 35 Jahre: ~ 210.000 Euro
  • Laufzeit über 40 Jahre: ~ 240.000 Euro

Sie sehen, mit jeden 5 Jahren mehr an Laufzeit – der Darlehensbetrag von 200.000 Euro bleibt gleich, steigt die Belastung durch Zinsen bei einem Zinssatz von 3 % um weitere 30.000 Euro.

Aktueller Stand bei Immobilienkrediten

Die Entwicklungen der letzten Jahre hat nun aber die Nationalbank auf den Plan gerufen, die wiederum besorgt ist und diese Sorge den Banken weitergibt. Der Rat der OeNB ist, keine allzu großen Risiken einzugehen aus der Sicht der Bank, was für die Kunden bedeutet, dass z. B. höhere Eigenmittel gefordert werden oder der Zins höher ist, da hier ein höheres Risiko eingepreist wird. Wie im Artikel auf DerStandard zu erfahren ist, steigen die Wohnbaukredite in Österreich und die Preise seit 2010 – unterm Strich sind die Preise um 50 % gestiegen und das ist eine ganze Menge!  Als Kreditnehmer sollte man darauf achten, dass man sich einen Fixzins-Kredit nimmt, denn für den Fall, dass die Kreditzinsen wieder steigen, könnte es zu einem bösen Erwachen kommen. Mit einem Fixzins über eine möglichst lange Laufzeit ist man auf der sicheren Seite, dass es bei Zinsänderungen zu keinen Überraschungen kommt.

AK Hypothekarkredit vom August 2016 bei 7 Wiener Banken

Im Jahr 2016 hat die AK Wien eine Untersuchung gemacht über die Kosten von Hypothekarkrediten bei Wiener Banken. Ausgangssituation war der Bedarf an einem 200.000 Euro Hypothekarkredit mit einer Laufzeit von 25 Jahren. Unterm Strich zeigte der Vergleich bei diesen 7 Wiener Banken, dass viel drinnen ist und es wichtig ist, dass die effektiven Kreditzinsen miteinander verglichen werden, denn es gibt ein paar Positionen bei denen man verhandeln kann und soll, damit unterm Strich möglichst niedrige effektive Kreditzinsen entstehen.

Hier die Ergebnisse des Kreditvergleichs:

Ausreichende Bonität:

  • variable Sollzinsen von 1,375 bis 2,125 %
  • Bearbeitungsgebühr bei 1 bis 2 %
  • Kontoführungsgebühr pro Quartal zwischen 6,76 und 20 Euro (ergibt über 25 Jahre einen Unterschied von 1.324 Euro)
  • Einmalige Kosten wie z. B. Schätzkosten der Immobilie

Beste Bonität:

  • variable Sollzinsen von 1,125 bis 1,500 %
  • Bearbeitungsgebühr bei 1 bis 2 %
  • Kontoführungsgebühr pro Quartal zwischen 6,76 und 20 Euro (ergibt über 25 Jahre einen Unterschied von 1.324 Euro)
  • Einmalige Kosten wie z. B. Schätzkosten der Immobilie

Ergebnis der AK-Untersuchung:

Die Kostenunterschiede zwischen den verschiedenen Banken belief sich bei der Untersuchung im Jahr 2016 bei einem Kreditbetrag von 200.000 Euro bei stattlichen 20.000 Euro! Die Banken haben hier an den verschiedensten Parametern die Konditionen angepasst, um so schwieriger vergleichbar zu sein. Der effektive Zinssatz und die Gesamtkosten informieren aber auf transparente Art und Weise, welcher Kredit am Ende am teuersten kommt.

Fremdwährungskredit für Immobilien

Was in den 90er und 00er Jahren noch oft vorkam, ist mittlerweile nicht mehr oder nur unter bestimmten Auflagen zu bekommen, ein Fremdwährungskredit! Durch die niedrigen Kreditzinsen beim Schweizer Franken oder Yen haben viele Häuslbauer sich einen Fremdwährungskredit geholt und spätestens mit der Finanzkrise gab es dann das böse Erwachen. Besonders schlimm erwischte es jene die einen endfälligen Fremdwährungskredit und als Tilgungsträger eine Fondsversicherung haben bzw. hatten. Der Wechselkurs zum Euro verlief entgegen den Erwartungen und der Tilgungsträger entwickelte sich nicht so wie erhofft. In den letzten 10 Jahren forderten daher viele Banken weitere Sicherheiten, forderten die Kreditnehmer dazu auf, den FW-Kredit laufend zu tilgen und andere Maßnahmen, das Kreditrisiko zu minimieren. Die Finanzmarktaufsicht hat die Banken aufgefordert, die bestehenden Fremdwährungskredite zu reduzieren und keine neuen Fremdwährungskredite mehr zu vergeben. Wer heute noch einen Fremdwährungskredit als Privater haben möchte, der wird es schwer haben bzw. muss zahlreiche Auflagen erfüllen, damit es auch tatsächlich klappt.

Ihre Erfahrungen sind gefragt!

Welche Erfahrungen haben Sie bislang gesammelt bei der Suche nach einem Immobilienkredit? Wie stellen sich die Banken an?

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