Beim Baukredit handelt es sich um ein zweckgebundenes Darlehen, das für den Bau oder Kauf der eigenen vier Wände verwendet wird. Weil es hier im Normalfall um Beträge im sechsstelligen Bereich geht und der Darlehensnehmer über einige Jahrzehnte abzahlen muss, sollte man beim Abschließen eines Baukredits besonders achtsam sein. Damit der Traum des Eigenheims Wirklichkeit wird, sind vorher mehrere Punkte abzuklären.
Folgende Aspekte sollten beim Baukredit berücksichtigt werden:
- 20 Prozent Eigenkapital
- Einkalkulieren von unerwarteten Kosten
- Wichtig ist Anpassung und Sondertilgung der Raten
- Darlehen vor dem Pensionsantritt abzahlen
Wie hoch sollte das Eigenkapital für einen Baukredit sein?
Damit die Immobilie finanziert werden kann, ist es wichtig selber über ausreichend Ersparnisse zu verfügen, damit das Kreditinstitut eine Sicherheit hat. In der Regel gilt hier, dass der Darlehensnehmer mindestens 20 Prozent des Gesamtbetrages vorweisen sollte. Je mehr Ersparnisse vorhanden sind, desto günstiger sind die Zinskonditionen für den Kreditnehmer. Selbst der Wert des Eigenheims ist entscheidend für den Zinssatz. Dieser ist daher umso geringer, je geringer die Beleihungsgrenze ist. Als Beleihung wird der Wert des Traumhauses bezeichnet, die dem Kreditinstitut als Sicherheit zur Verfügung steht und daher notfalls verpfändet werden kann. Die Beleihung wird aufgrund festgelegter Richtlinien definiert, die im Normalfall bei 60 bis höchstens 80 Prozent liegt.
Wie viel Geld sollte beim Baukredit aufgenommen werden?
Damit die benötigte Kreditsumme bestimmt werden kann, ist eine Beratung notwendig, weil nicht nur ein zu hohes, sondern auch ein zu niedriges Darlehen große Nachteile hat. Meistens kommen auf den Darlehensnehmer – speziell beim Bau und nicht beim Kauf – plötzliche, weitere Aufwendungen zu, beispielsweise durch unerwartete Renovierungsarbeiten. Wurde zu knapp kalkuliert und muss das Darlehen aufgestockt werden, dann ist es möglich, dass diese Nachfinanzierung besonders kostspielig wird. Deshalb sollte unbedingt von unerwarteten Kosten ausgegangen und dafür eine Rücklage eingerechnet werden. Dazu gehören ebenso die Aufwendungen für Renovierungsarbeiten und die gestiegenen Nebenkosten, die auf Hausbesitzer zukommen. Selbst Kosten wie die Grundsteuer, die jedes Jahr anfällt und die Grunderwerbssteuer müssen einkalkuliert werden. Wenn es um Eigentumswohnungen geht, sind z. B. auch Verwalterhonorare zu zahlen. Wurde hingegen ein zu hohes Darlehen aufgenommen, muss für das Geld, das zurückbezahlt wird, weil es nicht benötigt wird, eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden. Dieses nicht nötige Risiko sollte daher auf jeden Fall verhindert werden.
Welcher Tilgungsbetrag sollte gewählt werden?
Es ist üblich, dass beim Baudarlehen ein Prozent der Kreditsumme getilgt wird. Während der Kreditlaufzeit erhöht sich dieser Wert allerdings und liegt im Idealfall bei etwa zwei Prozent. Diese Tilgung sollte sich allerdings ständig nach der eigenen Finanzlage richten. Ist viel Geld vorhanden, dann ist es möglich, dass ein höherer Tilgungsbetrag vereinbart werden kann, damit der Kredit schneller zurückbezahlt werden kann. Jedoch sollte ebenso nicht das Gesamteinkommen, dass nach dem Abziehen der Lebenshaltungskosten übrig ist für das Zurückzahlen eingeplant werden. Denn letztlich kann es während der langen Laufzeit rasch zu Änderungen in der Lebensphase und somit zu einer Verminderung des vorhandenen Geldes kommen. Wenn beispielsweise vorübergehend eine Arbeit gesucht wird oder wenn Kinder geboren werden, dann ändert sich die finanzielle Situation enorm. Für Notzeiten sollte deshalb immer eine eiserne Reserve zurückgelegt werden. Aus dem Grund muss ebenso darauf geachtet werden, dass die Baufinanierung das korrekte Maß an Flexibität aufweist. Daher sind Sondertilgungen zu vereinbaren, die entweder durch unregelmäßige Beträge oder feste Jahreszahlungen möglich sind. Auf diese Weise kann der Kredit rascher zurückbezahlt werden. Selbst die Raten dürfen ruhig ein bisschen nach unten und nach oben flexibel sein, damit die Tilgung notfalls etwa temporär ganz ausgesetzt werden kann.
Dennoch sollte das Eigenheim abbezahlt sein, bevor das Renteneintrittsalter erreicht wird. Das ist bei der Kreditaufnahme zu berücksichtigen. Damit besser eingeschätzt werden kann, welcher Effektivzins bei welcher Kreditdauer zustande kommt, ist es sinnvoll einen Kreditvergleich zu nutzen, damit das beste Angebot gefunden wird.
Welche Zinsbindung ist zu wählen – variabler oder fixer Baukredit?
Bei Hauskrediten liegt die Zinsbindung oftmals bei maximal zehn Jahren, in Abhängigkeit von der Gesamtlaufzeit. Wurde das Darlehen zu einem derzeit niedrigen Bauzins abgeschlossen, wird empfohlen, dass man sich möglichst lange daran bindet. Wer langfristig allerdings damit rechnet, dass eine Zinssenkung bevorsteht, für den macht eine kurzzeitigere Zinsbindung und ein nachfolgender Umschuldungskredit mehr Sinn. Selbst die Frage, ob besser ein Volltilgerdarlehen oder eine Anschlussfinanzierung gewählt werden soll, ist abhängig von der Situation, in der sich der Einzelne befindet und lässt sich am besten während eines Beratungsgesprächs ermitteln.